Ersatzbau ist eine Form der energetischen Gebäudesanierung. Forderung anlässlich des Forums Wohnungsbau am 17. März 2010 in Berlin
ZDB-Präsident Dr.-Ing. Hans-Hartwig Loewenstein sieht einen Neubaubedarf von rund 350.000 Wohnungen jährlich, will man die heutigen Wohnstandards für alle Einkommensgruppen aufrecht erhalten. Dieser setzt sich zusammen aus einem demografischen Neubaubedarf von rund 200.000 Wohnungen, die aufgrund weiter steigender Haushaltszahlen notwendig werden. Darüber hinaus besteht ein Ersatzbedarf auf Grund technischer und wirtschaftlicher Gegebenheiten in Höhe von ca. 150.000 Wohnungen jährlich.
Bestandsersatz als Variante der Modernisierung fördern
Neben einem demografisch abgeleiteten (quantitativen) Neubaubedarf gibt es einen qualitativen Ersatzbedarf für Wohnungen, die in den 50iger bis Anfang der 70iger Jahre gebaut worden sind. In dieser Zeit wurden allein in den alten Ländern ca. 16 Mio. Wohneinheiten errichtet, davon etwa 8 Mio. in Mehrfamilienhäusern.
Diese Gebäude genügen heutigen Anforderungen in ihren technischen Gegebenheiten nicht mehr. Hier sind Wohnungsgrundrisse kaum änderbar, zumal wenn diese altersgerecht umgebaut werden sollen.
Auch Anforderungen, die heute aus dem Schallschutz resultieren sind kaum umsetzbar.
Auch wenn jede in diesem Zeitraum errichtete Wohnung grundsätzlich sanierungsfähig wäre, stellt sich die Frage der Sinnhaftigkeit und damit nach der Wirtschaftlichkeit einer solchen Maßnahme.
Dabei ist der Bestandsersatz als eine Form der Modernisierung am besten geeignet, um:
- anspruchsvolle Energieeffizienzsteigerungen, die zum Erreichen der Klimaschutzziele der Bundesregierung notwendig sind, umzusetzen;
- dem Mangel an altersgerechten Wohnungen zu begegnen und damit Barrierefreiheit und moderne Wohngrößenzuschnitte zu erreichen;
- Anforderungen an den Schallschutz und die Wärmedämmung bestmöglich zu realisieren;
- städtebauliche Aspekte zur Auflösung verdichteter Stadtquartiere zu berücksichtigen.
Bestandsersatz umfasst in diesem Kontext den Abriss des alten Wohngebäudes, das erforderliche Umzugsmanagement mit den betroffenen Mietern und den eigentlichen Ersatzneubau des Wohngebäudes.
Nimmt man an, dass nur 15 % bis 20 % der in dem genannten Zeitraum errichteten Wohnungen - d.h. Mehrfamilienhäuser aber auch Einfamilienhäuser - unter ganzheitlichen Gesichtspunkten nicht mehr sanierungswürdig sind, sprechen wir über ca. 3 Mio. Wohnungen, die eigentlich abgerissen und neu gebaut werden müssten.
Zieht man dies in Betracht, - und will man die heutigen Wohnstandards für alle Einkommensgruppen aufrecht erhalten -,ergibt sich neben dem demografischen Neubaubedarf, in den nächsten 20 Jahren ein Ersatzbedarf auf Grund technischer und wirtschaftlicher Gegebenheiten in Höhe von ca. 150.000 Wohnungen jährlich.
Berücksichtigt man den klassisch demografisch abgeleiteten Neubaubedarf, der aktuell mit knapp 200.000 Wohneinheiten angegeben wird, so ergibt sich ein Neubaubedarf von zumindest 350.000 Wohneinheiten jährlich – mehr als das Doppelte des derzeitigen Niveaus der Neubautätigkeit.
Bestandsersatz wird bislang nicht eigenständig gefördert. KfW-Programme sind schwerpunktmäßig auf die energieeffiziente Sanierung (bis 75.000 € je WE) und den energieeffizienten Neubau (bis 50.000 € je WE) ausgerichtet. Die Bestandskomponente „Abriss“ fehlt hier. Die Einbeziehung des Bestandsersatzes in die Modernisierungsförderung ist schon deshalb sinnvoll, weil mit dem dabei errichteten Neubau höhere Anforderungen an die Energieeffizienz umgesetzt werden können als bei der Sanierung.
Das Pestel-Institut hat die Fördermöglichkeiten über KfW-Programme für den Bestandsersatz einerseits und die Sanierung andererseits untersucht.
Unterstellt man gleich hohe Gesamtkosten, so ist die Finanzierung einer Sanierung über KfW-Programme um 300 €/qm günstiger als die Finanzierung des Bestandsersatzes über die KfW und über notwendige Bankdarlehen.
Es ist daher notwendig, den Bestandsersatz auch als eine Variante der Modernisierung zu betrachten. Dementsprechend müssen alle in der Sanierung und Modernisierung einsetzbaren Fördermöglichkeiten, wie z.B. zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, auch dann angewandt werden können, wenn auf einem bisher bereits von einem Wohngebäude genutzten Grundstück nach dem Abriss ein neues Wohngebäude errichtet wird.
Lassen Sie mich zum Schluss noch auf eine Initiative Nordrhein-Westfalens hinweisen:
Um die Wirtschaftlichkeit einer umfassenden Umstrukturierung durch Abriss und / oder Teilabriss in hochverdichteten Wohnungsbeständen der 1960er und 1970er Jahre im Zusammenhang mit dem Neubau von Ersatzwohnungen zu verbessern, gewährt das Land Zusatzdarlehen, die anteilig in einen Tilgungszuschuss umgewandelt werden können. Die Höhe der gewährten Zusatzdarlehen beträgt max. 20.000,- € pro neu entstehender Wohnung. Der Tilgungszuschuss beträgt 50 % des gewährten Zusatzdarlehens (also maximal 10.000 Euro).
Dies ist ein Schritt in die richtige Richtung, der anderen Bundesländern zur Nachahmung empfohlen ist.